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法治在线丨房屋漏水被淹 ，找谁来赔？法院这样判

今年夏季
，不少地区频繁出现强降雨，这也导致一些小区居民家里因为漏雨被淹 、被泡 ，造成一定的财产损失 。这样的损失哪些应该由业主自己承担？哪些应该由他人或者房屋的开发商
、小区的物业公司来承担？今天我们就来关注这一问题
。先来看北京法院判决的一起案例。

房屋长期无人居住开放式露台存大量积水

楼上露台下水管道堵塞导致楼下房屋被泡

经刘先生同意
，物业又外请了专业人员前来疏通，但由于下水管道堵塞相当严重 ，外请的师傅也没能把下水管道通开 。就这样雨水不停倒灌进屋内
，并渗漏到楼下，导致楼下业主于先生家天花板、墙面等多处鼓包受损 ，地板被泡，墙上挂的一幅画作因局部浸水导致模糊不清
。

委托物业照看房子业主辩称应由物业担责

就损失赔偿问题双方协商无果后
，楼下业主起诉至法院，要求楼上业主赔偿房屋修复费用和画作损失共计1.5万元。

法庭上 ，楼上业主刘先生辩称
，他一直将房屋钥匙放在物业处，委托物业照看房子多年 ，但物业没有及时上门查看
，损害的发生和物业有一定关系 。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷：经过审查认为物业帮助楼上业主来保管钥匙，这种其实是一个额外的服务 ，这不是一个完全的委托
。

业主作为房屋第一责任人疏于管理担全责

法院经审理认为
，我国民法典第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有 、使用
、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全 ，不得损害其他业主的合法权益 。

第一千一百六十五条规定
，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。被告刘先生作为楼上房屋的所有权人 ，应对房屋负有管理义务，未在雨季对排水系统提前检查并做出防范
，应视为对其所有的房屋疏于管理，故应对因漏水产生的合理损失承担全部赔偿责任
。

最后法院判决楼上业主刘先生赔偿楼下业主房屋修复造价费用11293.46元、画作损失3000元。

公共管道跑水致损该由谁来承担责任？

法官提示 ，业主作为房屋的第一责任人
，应当尽到对房屋的管理义务，但如果是楼内的公共管道跑了水 ，造成业主家被水泡
，又该谁来承担赔偿责任呢？

中国裁判文书网显示，河北省保定市中级人民法院就审理了这样一起案件 。2024年7月7日 ，保定市某小区业主孙先生发现房屋被水浸泡
，随后物业委派经理及工程技术人员到现场查看，确认系25楼公共设施管道井内漏水所导致
。孙先生起诉物业公司要求赔偿各种损失28868元。

法院经审理认为 ，民法典第九百四十二条第一款规定
，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修 、养护
、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分 ，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身 、财产安全 。

本案中
，能够认定案涉事故系因25楼公共设施管道井内漏水导致孙先生家被浸泡
。最后法院判决物业公司给付孙先生房屋维修费4256元，房屋维修期间租房费10080元 ，以及房屋损失鉴定费4900元。

既有自家管道又含公共管道责任怎么划分？

物业公司要对小区公共区域
，包括管道竖井内的各种设施尽到管理责任，否则 ，一旦漏水给其他业主造成损害
，就可能要承担侵权赔偿责任 。但有业主可能会有疑问，我家有自己的水管 ，还有整栋楼共用的污水管啥的
，这些出了问题都要我负责吗？

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷：住宅小区它会有很多不同的管道，我们可以通过管道的位置 ，大概来判断一下责任主体
，一般比如说像雨水管道、消防管道这些位于房屋墙体之外的管道，它属于小区以及住宅的共有部分 ，它的主要管理人应该是小区物业，小区物业要在职责范围内
，对这些管道进行一个定期的维护以及检修
。

法官讲，简而言之 ，业主家室外的各种管子
，不管是水
、暖还是消防管道，日常养护管理责任都是小区物业公司的 ，这些公共区域的管子发生漏水事故
，造成业主家财产受损，业主就可以找物业公司进行索赔。业主家室内的各种管子 ，责任主体就是业主自己 。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷：位于房屋之内的管道
，包括有一些厨房的管道，卫生间的管道 ，它的相关管理主体应该是业主本人自己
，如果是因为业主不当使用造成了管道的破损，进而使其他业主的财产受损 ，那么不当使用的人应该是负有赔偿责任
。

法官提示，业主家室内厨房、卫生间的污水管虽然是公共的
，但责任主体依然是业主自己，业主要确保自家这些管道没有问题 ，但物业公司对这些公共排污管道要承担定期疏通 、维护的义务
，如果是因为物业公司没有尽到义务，导致污水管道反水造成了业主家财产受损 ，物业公司就要承担相关的赔偿责任。

楼顶漏水顶层住户受损找谁负责？

还有这样一些常见情形
，小区顶层住户的楼顶漏水，造成室内财产受损；或者小区地库进水 ，导致车辆受损 。那这样的损失业主又该找谁负责呢？

法官提示
，针对小区楼顶漏水这种情况，如果房屋还在质保期内 ，那责任主体就是开发商。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷：一般的住宅来讲
，新房在交付的时候，都会有一个质保通知书 ，一般来讲的话可能是分不同的区域，可能是5年
，在5年之内如果发生了漏水，相关的情况由开发商来承担赔偿的损失
。

楼顶漏水哪些情形归物业承担责任？

法官讲 ，如果房屋超出质保期
，针对楼顶漏水，小问题物业公司应当承担维修责任 ，但如果小区时间较长
，楼顶漏水严重达到一定面积的话，就应该按程序申请住宅专项维修资金进行维修。这种情况下 ，业主家即使因为漏雨造成财产损失
，物业公司也不会承担赔偿责任 。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷：如果超过了质保期以外的，物业就要及时对楼顶防水 ，尽到检查的义务
，如果是因为物业疏于进行检查，导致了漏水发生的话 ，相关的责任可能要由物业公司来承担
。

私占顶层露台物业应依法拆除

生活实践中，还存在顶层露台个别业主私自占用种一些植物或者搞一些搭建
，这些行为都会对顶层的防水层造成一定的破坏，这种情况物业公司应该及时劝阻
、制止 ，然后上报相关行政部门请求依法拆除
，如果物业公司没有尽到相关义务的话，给业主家造成财产损失 ，物业公司也会承担一定责任。

物业应提前做好防汛准备保障地库安全

针对夏季雨水大
，个别小区地下车库出现进水问题，甚至有车辆被水浸泡 ，那这种情况物业公司有责任吗？法官介绍
，如果物业没有提前做好防汛准备，如检查排水系统、准备防汛物资 ，在出现大的雨势 、汛情时也没有及时通知业主采取防范措施
，那物业就可能要承担一定的责任 。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷：当雨量超过自己的预见范围以外的话，去及时拨打市政相关部门的电话去请一些救援 ，但是如果物业没有尽到前期的提醒义务，或者是没有及时地向市政部门进行求助的话
，那么他也会存在疏忽大意的过失，所以要承担一个相关的赔偿责任
。